הרינו מתכבדים להביא לפניכם את גיליון ינואר 2017 של עו"ד על מקרקעין.
בגיליון זה נציג חקיקה עדכנית, פסקי דין בולטים אשר ניתנו לאחרונה לצד פרסומים בולטים של משרדי הממשלה השונים הנוגעים למקרקעין.
פסק דין עקרוני שנתן באחרונה בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בנוגע לחלוקת הדיבידנדים האסורה בחברת מלרג הנדסה, מצטרף לרצף הולך ומתארך של פסיקה, המשקפת מגמה ברורה של החמרה בגישת בתי המשפט ביחס לאחריות דירקטורים.
ביום 22 בחודש דצמבר 2016 העבירה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו- 2018), התשע"ז – 2016 (להלן – "החוק"), העוסקת, בין היתר, במיסוי חברות מעטים.
במסגרת צעדי הרשות לניירות ערך לשכלול שוק ההון הישראלי וקידום השקעות בחברות הציבוריות בתחום המחקר והפיתוח, פרסמה הרשות תזכורת אודות מגוון ההקלות וההטבות שהוסדרו בדין, במהלך השנה האחרונה, לחברות מחקר ופיתוח פרטיות הבוחנות הליך הנפקה ראשונה לציבור של מניותיהן בבורסה לניירות ערך בתל אביב ("הבורסה"), כמו גם למשקיעים פוטנציאלים בחברות אלה.
אחד המקורות המקובלים למימון הפעילות השוטפת של החברה הוא השקעת הון על ידי בעלי המניות בה, או על ידי משקיעים חדשים המעוניינים להזרים מימון לחברה כנגד הקצאת מניות בה.
בפסק דין חשוב קובע בית המשפט העליון כי חוק החברות מטיל על הדירקטור עצמו את החובה והאחריות האישית ליידע את החברה אם נסיבותיו האישיות השתנו והוא כבר אינו מקיים אחר אחד מתנאי הכשירות לכהונה כדירקטור.
בפסק דין עקרוני נקבע כי בדיווח מיידי לבורסה יש לכלול מידע כללי אודות עסקה באופן רחב ביותר, כך שהמשקיע הסביר יכול ללמוד על כדאיותה של העסקה והסיכונים הכרוכים בה.
כלל ידוע הוא בדיני מכרזים כי החלטה לביטול מכרז אינה עניין של מה בכך, כך שלעתים יבכרו בתי המשפט להכשיר פגמים שאינם מהותיים, במטרה להותיר את המכרז על כנו. עם זאת, במקרים מסוימים הפגמים שנפלו בהליכי המכרז כה עמוקים, ופגיעתם בעקרונות היסוד של דיני המכרזים קשה ביותר, עד כי אין מנוס מביטול המכרז.
פסק דין עקרוני נקבע כי בהליך מכרזי, שכפוף לחוק חובת מכרזים, יש להקפיד על קיום ישיבת שימוע תקנית למשתתפים במכרז ובאופן כזה שהמשתתפים שמוזמנים לשימוע ידעו, מראש, מהם הנושאים הספציפיים שידנו עמם בישיבת השימוע.
בהחלטה עקרונית שניתנה לאחרונה נקבע כי קיומו של כתב אישום תלוי ועומד כנגד חברה שהציעה הצעה למכרז ציבורי אינו תנאי המאפשר פגיעה בזכויותיה של חברה לחופש העיסוק והדרתה, באופן אוטומטי, ממכרזים ציבוריים.
מדינת ישראל תמיד השקיעה מאמצים ניכרים על מנת למשוך יהודים מרחבי העולם לעלות למדינת ישראל ולהשקיע בה את כספיהם וזאת בין היתר תוך כדי שמירה על סודיות המידע הנמסר לרשויות בישראל.
בפסק דין עקרוני שניתן לאחרונה נפסק כי זוכה במכרז רשאי לחזור בו מהצעתו ולבטל את החוזה שנכרת עם רשות מקרקעי ישראל משנמצא שהמכרז פגום ובעקבותיו גם ההתקשרות החוזית.
מנגנון התביעה הנגזרת המוסדר בחוק החברות התשנ"ט-1999 ("חוק החברות"), הוא מנגנון ייחודי המאפשר לבעל מניות או לדירקטור בחברה להגיש תביעה בשם החברה ועבורה, מכוח עילת תביעה של החברה ולא מכוח עילת תביעה אישית שלו.
כאשר גוף פרטי (לדוגמא, חברה פרטית) מבקש לערוך מכרז, הוא אינו כפוף לחובות אליהם כפופים גופים ציבוריים המבקשים לערוך הליך מכרזי דומה.
חובות נושאי המשרה מוסדרות בחוק החברות, התשנ"ט-1999, וכוללות חובת זהירות וחובת אמונים. חוק החברות קובע כי נושא משרה חב כלפי החברה חובת זהירות כמשמעותה בפקודת הנזיקין.
דיני המכרזים נועדו לקדם מספר תכליות ובהן שמירה על טוהר המידות, השגת תוצאה מיטבית לעניין המחיר והענקת זכות שווה לכל משתתף להתקשר עם הגוף שפרסם את המכרז. בתי המשפט בישראל קבעו, חזור ושוב, כי על מנת לשמור על עקרונות דיני המכרזים ובמיוחד על עיקרון השוויון, חייבים מסמכי המכרז להיות ברורים ומפורשים.
בשנים האחרונות אנו עדים לכך שפעילות עסקית של ישראליים נעשית, לא אחת, בארה"ב, באמצעות חברות שהתאגדו שם או באמצעות חברות ישראליות שמניותיהן הונפקו לציבור הרחב בנאסד"ק (NASDAQ) או בבורסה לניירות ערך בניו יורק (NYSE).
המדינה וכל התאגידים הממשלתיים מתקשרים מדי שנה באלפי התקשרויות שהן תולדה של מכרזים פומביים לביצוע עבודות ומתן שירותים שונים. הרציונל באותם מכרזים הוא, בין היתר, ההכרה כי המדינה ותאגידיה אינם יכולים לדאוג לכל צרכיהם בעצמם, ועל כן, עליהם להסתמך גם על גורמים חיצוניים, פרטיים, שיספקו להם שירותים כאלה ואחרים. ההתקשרויות שנעשות על ידי המדינה ותאגידיה מכוח המכרזים האמורים מהווים כוח כלכלי אדיר המניע את המשק כולו.
חוק חופש המידע מעגן כלל יסוד לפיו זכותו של כל אזרח או תושב במדינת ישראל לקבל מידע המצוי בידי הרשויות הציבוריות – במסגרת מגבלות החוק האמור. מדובר באמצעי חשוב בפניות של אזרחים וגופים פרטיים לרשויות המדינה על מנת שניתן יהיה, בין היתר, לבקר את התנהלות הרשויות.
לאחרונה, הוציא תחת ידו בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, פסק דין הקובע כי דברים שנאמרו לעותרת (חברת חניון אשקלון - חניונים ומפעלי תיירות בע"מ) על ידי נציגי המשיבות (רשות הטבע והגנים ועיריית אשקלון), אינם עולים כדי הבטחה ברורה, מפורשת ונטולת סייגים, כנדרש על מנת שיסווגו כהבטחה מנהלית מחייבת.
לאחרונה, הוציא תחת ידו בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, פסק דין המבטל תנאי סף במכרז של עיריית נתניה בקובעו כי התנאי אינו סביר ופוגע בחופש העיסוק, בהגינות הבסיסית ובחופש הציבורי.
מדינת ישראל וגופים ציבוריים מחויבים, על פי חוק חובת מכרזים לקיים מכרזים פומביים בכל הנוגע להתקשרויות לרכישת שירותים או ביצוע עסקאות במקרקעין או בטובין. המטרה העיקרית של המכרז הפומבי הינה כפולה: האחת – להבטיח שוויון ותחרות הוגנת בין המשתתפים במכרז והשנייה היא למקסם את היעילות הכלכלית למפרסם המכרז (הגוף הציבורי).
בפסק דין שניתן לאחרונה נפסק כי הצעה במכרז למתן שירותי הסעות, שנקבה במחיר לשעת המתנה הגבוה פי שמונה ממחיר שעת נסיעה, הייתה צריכה להיבחן על ידי ועדת המכרזים בביקורתיות רבה יותר, בחשד לתכסיסנות.
בפסק דין שניתן לאחרונה נפסק כי רוכשת של קרקע במכרז הייתה חייבת לבדוק בעצמה את המצב התכנוני של הקרקע ולא רק להסתמך על מה שהיה כתוב במכרז.
ברוב המכרזים בישראל נדרשים המציעים במכרז להפקיד ערבות בנקאית. הערבות מוחזרת בדרך כלל לאחר פרסום תוצאות המכרז לידי המציעים שלא זכו בו.
